A jelzáloghitelezés jövője az Európai Unióban

KÉSZÍTETTE:

Dr. Mikó Ádám, közjegyző-helyettes 

Napjaink világszerte megjelenő hitelpiaci válsága miatt a jelzáloghitelezés megreformálását sürgető törekvések egyre inkább előtérbe kerülnek. Az Európai Uniót szervesen érintő problémakör kapcsán az Európai Bizottság már több megoldási javaslatot is kidolgozott.
 
Mára már nyilvánvalóvá vált, hogy a jelzáloghitelezés egész folyamatát uniós szinten is felül kell vizsgálni, az egyes nemzeti jogszabályi rendelkezéseket pedig az Európai Unió törekvésinek megfelelően kell harmonizálni. Első lépésben az európai, tehát a határokon átnyúló hitelezések megfelelő szabályozására kíván nagyobb hangsúlyt fektetni az EU.
 
Az Európai Bizottság fő célkitűzése az, hogy a jövőben a piaci szereplők magatartási és eljárási szabályait összeurópai szinten szabályozza, a nemzeti szinten szabályozott jelzáloghitel piaci tevékenységet tehát uniós normákkal kívánja kiegészíteni, illetve helyettesíteni.
 
Elsődleges érdek a fogyasztók – azaz elsősorban a hiteligénylő lakosság – megfelelő tájékoztatása, így az egyes hiteltermékek kiválasztása kizárólag a tudatos és kellőképpen informált ügyfelek döntése alapján történhet.
 
Az uniós jogszabálytervezetek azonban nem állnak meg a fogyasztóvédelmi törekvések szintjén, hanem átfogják a hitelezési tevékenység egész folyamatát - a hiteligényléstől és az ingatlan értékbecsléstől kezdve, a zálogjog bejegyzésének ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésén át, egészen az esetleges végrehajtási eljárás európai szintű szabályozásáig.
 
Az Európai Unió számos tagállamában a közjegyzők fontos szereplői a jelzáloghitelezés tevékenységének. Az egyes hitel- és zálogszerződések közjegyzői okiratba foglalása, a közjegyzői okiratok közvetlen végrehajthatósága lényeges elemét képezik a hitelezési ügyleteknek.
Magyarországon a törvény közhitelességgel ruházza fel a közjegyzőket, hogy a jogviták megelőzése érdekében a feleknek pártatlan és független jogi szolgáltatást nyújtsanak.
 
A magyar közjegyző a hitelügyletek kapcsán a jogügyletekről és jogi jelentőségű tényekről közokiratot állít ki, a hozzá forduló ügyfeleket a hatáskörébe utalt eljárásokkal kapcsolatban - a felek esélyegyenlőségének biztosításával – jogilag megalapozott tájékoztatással segíti jogaik gyakorlásában és kötelességeik teljesítésében.
 
A magyar közjegyző az igazságszolgáltatás rendszerének részeként tehát hatósági jellegű tevékenységet folytat, illetve tevékenységének gyakorlása során az általa készített iratok közhiteles erővel és közvetlen végrehajtatósággal bírnak.
 
Az előbbieket összefoglalva megállapíthatjuk, hogy mind hazánkban, mind az Európai Unióban a közjegyzői közreműködés különösen fontos jelentőséggel bír a jelzáloghitelezés folyamata során.
 
A fentiek alapján érthető, hogy az Európai Unió Közjegyzőségeinek Tanácsa (CNUE) zálogjogi munkacsoportjának tagjai – és azon belül annak magyar delegáltjai - kiemelten foglalkoznak az Európai Bizottság által megjelölt problémakörökkel.
 
A jelen tanulmányban elemzett felvetések is a CNUE zálogjogi munkacsoportja által tartott üléseken merültek fel.
 
A munkacsoport kiemelt feladatai közé tartozik az uniós hitelpiacok átláthatóságát és integrációját szolgáló, az Európai Bizottság által kiadott, az EU jelzáloghitel-piacairól szóló Fehér Könyvben (COM(2007)807) foglalt rendelkezések elemzése.
 
Az EU jelzáloghitel-piacainak integrációjáról szóló Fehér Könyvben az Európai Bizottság megállapítja, hogy a fogyasztóknak világosabb, pontosabb és teljes körű tájékoztatásra van szükségük ahhoz, hogy össze tudják hasonlítani a különböző hitelpiaci termékeket.
 
Az Európai Bizottság elismeri a megfelelő konzultáció, kiemelten a jogi tanácsadás szükségességét a fogyasztói bizalom növelése érdekében.
 
Az uniós közjegyzőség feladata, hogy mielőtt egy – adott esetben határokon-átnyúló jelleggel rendelkező - jelzáloghitel szerződést megkötnek, meghatározott jogi elemek figyelembe vételével, tárgyilagosan, függetlenül és részrehajlás nélkül tájékoztassa a fogyasztót.
 
A zálogjogi munkacsoport ülése során az Osztrák Közjegyzői Kamara delegáltjai vázolták fel azt az elképzelést, hogy egy úgynevezett „Checklist” (csekklista) segítségével biztosítható lenne egy, az európai közjegyzőségek számára rendelkezésre álló minimum standard a jelzáloghitel szerződések okiratba foglalása során.
 
A csekklista pontokba szedve tartalmazná mindazokat a lényeges témaköröket, amelyek alapján a közjegyző tájékoztathatja – illetve Magyarországon kioktathatja – a hozzá forduló ügyfeleket a jelzáloghitel szerződések vonatkozásában.
 
A „Checklist”, azaz a csekklista céljait az alábbiak szerint lehet összefoglalni:
  • A joggyakorlat számára:
    • segédeszközül szolgálhat a közjegyzők számára,
    • minimum standardot állít fel a jogi tájékoztatás vonatkozásában,
    • az elképzelések szerint nem érinti a nemzeti jogi szabályozást.
  • A fogyasztók számára:
    • a közjegyzőség megbízhatóságát, és a közjegyzők iránti bizalmat javítja,
    • minőségi címke, ami az uniós közjegyzőktől származna: "notar",
    • a szolgáltatásnyújtás, a hatósági tevékenység elősegítése.
  • A bankok számára
    • jogbiztonság, az ügyfelek tájékozottságának javítása
  • Politikai cél
    Érdekfelkeltő projekt, azaz kedvező megítélés:
    • a fogyasztóvédelmi szervezetek,
    • az Európai Bizottság,
    • a Média irányába.
  • A CNUE további jobb láthatóvá tétele
    • a szervezeten belül (nemzeti kamarák), valamint
    • annak keretein kívül is.
 
A „Checklist”, azaz a csekklista tartalmi elemei példálózó jelleggel:
  • Alkalmazandó jog,
  • Felmondás és annak joghatásai,
  • Lejárat előtti visszafizetés/előtörlesztés,
  • A Hitelszerződéssel kapcsolatos kötelezettségek átruházása,
  • Ingatlan-nyilvántartás, vagy nyilvántartási eljárás,
  • Biztosítékfajták és a szerződéseket biztosító mellékkötelezettségek,
  • Végrehajtási eljárás,
  • A jelzáloghitel ügylet költségei.
 
A „Checklist”, azaz a csekklista várható hatásai:
  • Nincs behatással a nemzeti jogra,
  • A nemzeti különbségek figyelembe vétele - csak minimum standardok,
  • Nemzeti szintű alkalmazás,
  • A javaslat egyelőre a CNUE körére korlátozott,
  • CNUE minőségi címke (quality label),
  • Hozzájárulás az európai igazságügyi térség fejlődéséhez.
  • Pillanatnyilag lezáratlan kérdés:
    • Csupán a határon-átnyúló esetekre alkalmazott eszköz, vagy a kizárólagosan nemzeti jogügyleteknél egyaránt igénybe vehető?
 
Szükséges intézkedések:
  • A közjegyzői szervezetek összessége:
    • részt vesz a dokumentum kidolgozásában,
    • a gyakorlatba történő átültetésre hajlandóságot mutat,
    • készen áll saját közjegyzőinek a lista működését bemutatni egy CNUE kézikönyv (guideline) segítségével.
 
A csekklista megvalósításának tervezett üteme:
  • A tervezet szövegének bemutatása a CNUE közgyűlés előtt 2008. decemberében,
  • 2009. eleje: a projekt keresztülvitele tagkamarákban a CNUE jóváhagyásával,
  • CNUE útmutató kézikönyv kidolgozása a csekklista gyakorlati alkalmazásának megvalósításához,
  • 2009: A projekt bemutatása az európai fogyasztóvédelmi képviseletnek (BEUC), az Európai Bizottságnak, a Médiának, valamint a CNUE honlapján történő megjelenítés.
 
 
 
 
A lista tervezete a következő:
 
Jelzáloghitel - Csekklista
(Osztrák javaslat a Fehér Könyvhöz a jelzáloghitelekről)
 
1. Jogi vonatkozások
 
 
1.1. Általános rész
 
 
Igen
Nem
1.1.1. Alkalmazandó jog
 
 
 
1.1.1.1. Az alkalmazandó jog megválasztása
 
 
1.1.2. Fogyasztót/hitelfelvevőt megillető jogosultságok (nemzeti jog, EU jog) tisztázása
 
 
 
1.1.2.1. Felmondás joga, annak jogkövetkezményei
 
 
 
1.1. 2.2.  Fizetési haladékok/az esetleges halasztás időtartama 
 
 
 
 
 
 
1.1.3. Tájékoztatás az alkalmazandó jog rendelkezéseiről a hátrányosabb helyzetű felek védelme érdekében
 
 
 
1.1. 3. 1. A jóhiszeműségre és a tisztességre (kellő gondosságra) vonatkozó rendelkezésekről
 
 
 
1. 1. 3. 2. Általános szerződési feltételek és blanketta-szerződések
 
 
 
 
 
 
 
 
1.2. Különös rész (részletszabályok)
 
1.2.1. Tájékoztatás a korai visszafizetés/előtörlesztés lehetőségeiről
 
 
1.2.2. Tájékoztatás a szerződésszegésről (annak jogkövetkezményeiről)
 
 
 
1.2.2.1. Különösen a késedelmes részletfizetésről
 
 
1.2.3. Adatvédelmi tájékoztatás
 
 
 
1.2.3.1. Különösképpen a hitelfelvevő személyes adatait érintően
 
 
 
1.2.3.2 A hitelfelvevő esetleges adatvédelemről történő lemondásának hatásai
 
 
1.2.4. Harmadik személyek által finanszírozott ügyletek + garancia/kártérítés szabályai
 
 
1.2.5. Házastársak és élettársak részére: tájékoztatás az életközösség és/vagy vagyonközösség megszűnésének jogkövetkezményeiről
 
 
 
1. 2. 5. 1. Különös tekintettel a vagyonjogi felelősségre
 
 
 
1. 2. 5. 2. Egyéb jogi lehetőségek
 
 
1.2.6. Tájékoztatás az egyetemlegesség és a készfizető kezesség szabályaira, illetve egyéb szerződési biztosítékokra vonatkozóan (harmadik személyek kötelezettségvállalásai a szerződés végrehajtásának biztosítékául)
 
 
 
1.2.6.1. Különösen a biztosítékok érvényesítésének lehetőségeiről és feltételeiről, az esetleges fellebbezési/jogorvoslati lehetőségekről
 
 
 
1.2.6.2. A hitelfelvevő és a biztosítéki szerződések kötelezettjeinek tájékoztatása a kockázatok megfelelő felmérése érdekében
 
 
 
1.2.6.3. Tájékoztatás a végrehajtási eljárás jogorvoslati lehetőségeiről (a hitelfelvevő és a hitelező kötelezettségeire, az egyetemlegesen felelős hiteligénylőkre és a kezesre vonatkozóan)
 
 
1.2.7.Tájékoztatás a kötelezettségek átruházásáról/átszállásáról a jogutódokra (különösen tekintettel az örökösökre)
 
 
 
1.2.7.1. A felelősség korlátozásának lehetőségei jogutódok esetében - általános öröklési jogi és az esetleges hagyatéki eljárásra vonatkozó információk
 
 
1.2.8. Általános tájékoztatás a legközelebbi hozzátartozók (házastárs, rokonok) lehetséges kötelezettségeiről a hitel visszafizetésének vonatkozásában (együttes és egyéni felelősség)
 
 
1.2.9. A hitel átruházása/kiváltása, a terhelt ingatlan eladása, illetve a Hitelező személyében bekövetkező esetleges változás
 
 
 
1.2.9.1. Különösen a lehetséges jogi lehetőségek és kötelezettségek tisztázása ezen esetekben
 
 
 
 
1.2.9.1.1. Információ/tájékoztatás
 
 
 
 
1.2.9.1.2. A jogok átszállásának elfogadása vagy ellenzése
 
 
 
 
 
 
 
1.2.10. Jogorvoslati Fórumok (bíróság)
 
 
 
1.2.10.1. Megállapodások az eljáró bíróság megválasztásáról – jogválasztási klauzula
 
 
1.2.11. Különösen a vállalkozások számára: tanácsadás az alternatív vitarendezési lehetőségekről, mint amilyen a választott bíráskodás- választott bíráskodást végző szervezetek és eljárási szabályok
 
 
 
2. Nyilvántartások
 
2.1. Az ingatlan fekvése szerinti állam ingatlan-nyilvántartási rendszere és eljárása, valamint a jelzálog- és egyéb nyilvántartások
 
 
 
2. 1. 1. Különös tekintettel az ingatlan- és ingó jelzálogra
 
 
 
2.1.2. Általánosabban: a jelzálog különböző fajtái vagy egyéb járulékos biztosítékok (a hitelfelvevő számára kedvezőbb változatok)
 
 
 
2.1.3. Az alkalmazandó jog sajátosságai az ingatlantulajdonos, azaz a zálogkötelezett szempontjából
 
 
 
3. Eljárási jog
 
3.1. Általános tájékoztatás az esetleges végrehajtási eljárás szabályairól, különös tekintettel a lakóingatlanok esetleges értékesítési módozatairól, a zálogjog érvényesítésének szabályairól az adott államban
 
 
 
3.1.1. Peres eljárás (perindítás)
 
 
 
3. 1. 2. Az eljárások átlagos hossza
 
 
 
3. 1. 3. Jogsegély, jogorvoslati lehetőségek
 
 
 
3. 1. 4. Kötelező ügyvédi képviselet
 
 
 
3. 1. 5. Jogvédelmi biztosítás
 
 
 
2. 2.6. Lefoglalt ingatlan eladása esetében: tájékoztatás a hitelfelvevő számára a jogvédelmi lehetőségekről vagy egyéb alternatívák a lefoglalt ingatlan értékesítésének elkerülése érdekében
 
 
 
4. Egyéb keretfeltételek
 
4.1. Információk a jelzáloghitelezést végző szervezetről
 
 
 
4.1.1. A szervezet jogi formája
 
 
 
4.1.2. Bejegyzett székhely
 
 
 
4.1.3. Igényérvényesítés fórumai
 
 
 
4.1.4. Egyéb információk
 
 
 
5. Költségek
 
5.1. A hitelügylettel kapcsolatban ténylegesen felmerülő, a Teljes Hiteldíj Mutatóba nem beleértendő költségek
 
 
 
5.1.1. Kezdeti költségek
 
 
 
5.1.2. Időközben felmerülő költségek
 
 
 
5.1.3. Végső költségek, illetékek, stb.
 
 
 
5.1.4. Járulékos biztosítékokkal és azok nyilvántartásba vételével járó kiadások (adó, illetékek, díjak, stb.)
 
 
 
5.1.5. - Éves hiteldíj mutató (Annual Percentage Rate of Charge)a Fehér Könyv értelmezése szerint
 
 
5.2. A tájékoztatási és konzultációs lehetőségek bemutatása annak érdekében, hogy az adott ügyfél helyzetének leginkább megfelelő termék és szolgáltató kiválasztható legyen
 
 
 
5.2.1. Magán- vagy közérdekű fogyasztóvédelmi szervezetek
 
 
 
5. 2. 2. Hiteltanácsadók
 
 
 
5.2.3. Adótanácsadók
 
 
 
 
 
 
 
A csekklista tervezetét az osztrák kamara képviselői a CNUE - 2008. december 12-én megtartásra kerülő - évzáró Közgyűlésén fogják hivatalosan bemutatni az uniós közjegyzők plénuma előtt.
 
Természetesen a jelen írás keretében bemutatott osztrák javaslat korántsem végleges.
 
Sem a lista alkalmazási köre, illetve annak kötelező erővel bíró jellege, sem annak végleges tartalmi elemei vonatkozásában nem alakult ki konszenzus az egyes tagországok delegáltjai között.
 
A magunk részéről azt hangoztattuk a zálogjogi munkacsoport ülései során, hogy a lista hasznos segédletül szolgálhat az okiratot készítő közjegyzők számára, illetve hozzáadott érték lehet a közjegyzői tevékenységhez.
 
A csekklista biztosíthatná azt, hogy az uniós közjegyzők az egyes jelzáloghitel ügyletek kapcsán egy minden kérdéskörre kiterjedő, független és pártatlan, szakmailag megalapozott jogi tájékoztatást – kioktatást – nyújthassanak az ügyfeleik számára.
 
A lista így egyfajta mankóul szolgálhatna az eljáró közjegyzőnek, illetve elősegíthetné az ügyfelek fogyasztóvédelmi érdekeit is.
Mindazonáltal a hazai és európai jogalkotás jelen állása szerint nem tartottuk megvalósíthatónak azt az elképzelést, hogy a csekklista egyfajta kötelező tartalmi elemét, mellékletét képezze az uniós közjegyzői okiratoknak.
 
Elképzelésünk szerint tehát a listának informális szerepet kell betöltenie, ellentétben egy - a jogalkotó által kötelező erővel elrendelt – minden európai közjegyzőre kiterjedő, a közjegyzői okiratok tartalmi elemeire vonatkozó jogszabályi rendelkezéssel.
 
A tervezet szerint a CNUE csekklistájának segítségével a huszonegy tagállamban működő közjegyzők egy közösen felállított és mindenütt azonos minimum-standardokat tartalmazó listát követve adnának felvilágosítást a jelzáloghitel szerződéshez kapcsolódó jogi kérdésekről.
 

A jelen írás elsődleges célja a tervezet bemutatása a hazai kollegáknak, így örömmel vesszük a lista vonatkozásában tett észrevételeket.

 
© 2013 Dr. Mikó Ádám Közjegyző
Minden jog fenntartva!
Dr. Mikó Ádám Közjegyzői Iroda
Budapest XVI. kerület 2. sz. közjegyzői székhely
1163 Budapest, Veres Péter út 99.
Tel./Fax: +36 1 405 2013, +36 1 403 8727
E-mail: info@miko.hu
 
Oldaltérkép
Nyitvatartási idő:
Hétfő - Csütörtök: 8.00-16.30
Péntek: 8.00-14.00
 
További információk >> Konemara Consulting Kft.